Besitzerwechsel: Worauf Immobilienkäufer und -verkäufer achten müssen

Der Erwerb einer Immobilie ist für alle beteiligten Parteien eine komplizierte Angelegenheit, denn sowohl auf den Käufer als auch Verkäufer kommen bei einem Besitzerwechsel zahlreiche Detailfragen zu. Besonders knifflig wird es, wenn das zum Verkauf stehende Objekt bis dato vermietet wurde und der Immobilienkauf mit einem Vermieterwechsel einhergeht. Die dann benötigte Eigenbedarfskündigung ist an verschiedene Faktoren gebunden.

Lebenstraum oder Kapitalanlage?

Die Motive für einen Immobilienkauf sind äußerst verschieden: Während er für einen Teil der potenziellen Immobilienbesitzer die Investition ihres Lebens darstellt und damit der Traum vom mietfreien Wohnen in den eigenen vier Wänden verwirklicht werden soll, stehen auf der anderen Seite diejenigen, die eine Immobilie lediglich als sichere Kapitalanlage ansehen und in erster Linie auf attraktive Renditen hoffen. Unabhängig von der Motivation des Immobilienerwerbs, gibt es einige organisatorische und rechtliche Eckpunkte, die einer vorherigen Klärung bedürfen.

Hinweise für Immobilienverkäufer

Egal ob mit oder ohne Makler – eine sorgfältige Vorbereitung ist die Grundvoraussetzung für einen profitablen Verkauf der Eigentumswohnung oder des Eigenheims. Einige Organisationspunkte sollte man unbedingt persönlich in die Hand nehmen, um das Eigentum wertgerecht zu veräußern.

1. Analyse des Immobilienmarktes

Ziel einer Marktanalyse ist es, einen realistischen Wert für die eigene Immobilie zu ermitteln. Im Internet oder Anzeigenteil von Tageszeitungen sollte man sich einen genauen Überblick über die Preise für vergleichbare Objekte verschaffen. Als Vergleichspunkte können beispielsweise Größe, Lage und Zustand des Eigentums fungieren.

2. Zustand der Immobilie

Die Immobilie sollte potenziellen Käufern im bestmöglichen Zustand präsentiert werden. Gegebenenfalls müssen kleinere Reparaturen, Maler- oder Reinigungsarbeiten durchgeführt werden. Es hinterlässt immer einen besseren Eindruck, eine Immobilie im Top-Zustand

anzubieten, als dem Interessenten eine spätere Instandsetzung zu versprechen.

3. Wichtige Dokumente

Die wichtigsten Unterlagen müssen auf ihre Vollständigkeit geprüft werden. Dazu zählen unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisszeichnung oder Wohnflächenberechnung.

4. Vermarktung

In den letzten Jahren haben sich Immobilienportale im Internet als erfolgreiche Plattformen für private Immobilienverkäufe etabliert. Doch auch das altbewährte Zeitungsinserat sollte in Betracht gezogen werden, um Nicht-Internetaffine gleichermaßen anzusprechen. Wer sich diese Mühe bei der Vermarktung der eigenen Immobilie ersparen möchte, greift am besten auf die Dienste eines professionellen Maklers zurück.

5. Besichtigungen

Ehrlichkeit ist bei einer gemeinsamen Besichtigung mit Interessenten von oberster Priorität und es ist deshalb keinesfalls ratsam, versteckte Mängel zu verschweigen. Man sollte selbstbewusst auftreten, vorher alle wichtigen Daten zur Immobilie verinnerlichen und deren Vorzüge in den Vordergrund rücken, ohne dabei zu übertreiben. Es ist unmöglich, einen Interessenten zu einem Kauf zu überreden. Immobilien werden gekauft, nicht verkauft.

Ähnliche Anhaltspunkte für Immobilienkäufer

Für einen Immobilienkäufer spielen fast dieselben Faktoren eine Rolle wie für den Verkäufer. Der erste Schritt ist ebenfalls die Marktanalyse, bei der die verschiedenen Angebote auf Herz und Nieren geprüft und hinsichtlich des Preis-Leistungs-Verhältnisses verglichen werden. Meist hat man als zukünftiger Haus- oder Wohnungsbesitzer genaue Vorstellungen von Größe, Lage sowie Renovierungsbedürftigkeit des Wohnobjekts, weshalb die Unmenge an Immobilienangeboten in vergleichsweise kurzer Zeit auf ein überschaubares Maß reduziert werden kann.

Wurden einige Angebote in die nähere Auswahl aufgenommen, folgt die Kontaktaufnahme zum Besitzer bzw. zum vertretenden Makler. Eventuell lässt man sich vor einer erstmaligen Besichtigung bereits die wichtigsten Unterlagen zuschicken, um vorab einen Eindruck von der Immobilie gewinnen zu können. Die Besichtigung spielt beim Immobilienkauf jedoch die entscheidende Rolle, schließlich ist sie in vielen Fällen mit Emotionen verbunden. Nicht selten kommt es vor, dass man sich regelrecht in eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück „verliebt“ und der Verkäufer nur noch wenig Überzeugungsarbeit leisten muss. Allerdings sollte auch in diesem Fall der Gesamtzustand der Immobilie neutral bewertet werden.

Ist das Wunschobjekt gefunden und man sich mit dem Besitzer über die finanziellen Rahmenbedingungen des Kaufgeschäfts einig, kann ein weiteres Hindernis die Vorfreude auf die eigenen vier Wände trüben. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mietobjekt und wird als solches genutzt, ist die Anfertigung einer Eigenbedarfskündigung unumgänglich. Diese wird nicht vom bisherigen Vermieter erstellt, sondern vom Käufer und Neubesitzer der Immobilie.

Eigenbedarfskündigung durch neuen Besitzer

 Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Grund für die Beendigung eines Mietverhältnisses seitens des Vermieters. Im Blog der Notare aus Düsseldorf Gerresheim erhält man einen detaillierten Einblick in diese Thematik und wird schon zu Beginn mit einer sehr wichtigen gesetzlichen Regelung konfrontiert: Gemäß §566 des BGB bricht der Kauf einer Immobilie ein eventuell bestehendes Mietverhältnis nicht. Das hat zur Folge, dass der Käufer des Mietobjekts die Rechte und Pflichten des bisherigen Besitzers über- und die Position des Neuvermieters einnimmt.

Der Vermieterwechsel vollzieht sich am Tag der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch. Für den Fall, dass der Käufer selbst in die Immobilie einziehen möchte, kann er – ab dem Zeitpunkt der Grundbuch-Eintragung – dem bisherigen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung aus anderen Gründen, wie zum Beispiel die Vermietung an Familienangehörige oder entferntere Verwandte, ist demgegenüber weitaus schwieriger einzuschätzen, da das deutsche Gesetz dem bisherigen Mieter ein Widerspruchsrecht einräumt.

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