Immobilien erfolgreich – und meist auch günstig – aus einer Teilungsversteigerung erwerben

Teilungsversteigerungen haben ein Janusgesicht. Einerseits riskieren Sie als Miterbe, der die Teilungsversteigerung beantragt, dass die Immobilie erfahrungsgemäß weit unter dem eigentlichen Verkehrswert versteigert wird. Sie vernichten praktisch einen Teil des Nachlasses und damit bares Geld. Andererseits könnten Sie als Miterbe das Grundstück unterhalb des Verkehrswertes selbst erwerben, falls Sie in der Zwangsversteigerung selbst als Bieter auftreten und den Zuschlag erhalten.

Wann kommt es zur Teilungsversteigerung von Immobilien?

Teilungsversteigerungen sind die letzte Konsequenz daraus, dass sich die Miterben einer Erbengemeinschaft nicht auf den freihändigen Verkauf einer Immobilie einigen können und der Erblasser auch keine andere Anordnung über die Verwendung der Immobilie getroffen hat. Eine ähnliche Konfliktsituation besteht auch dann, wenn zwei Miterben die Immobilie zum Alleineigentum erwerben wollen und keiner bereit ist, seinen Erbanteil an der Immobilie dem anderen zu überlassen.

Im Idealfall verständigt sich die Erbengemeinschaft darauf, wie sie mit der Immobilie umgehen möchte. Sie können die Immobilie im Eigentum behalten, vermieten, in Wohnungseigentum aufteilen oder im ungünstigen Fall natürlich auch schlicht leer stehen lassen. Am einfachsten ist es natürlich, wenn Sie die Immobilie freihändig verkaufen. Nur ein freihändiger Verkauf gewährleistet, dass Sie den bestmöglichen Verkaufspreis auf dem freien Markt erzielen. Können sich jedoch nicht einigen, können Sie und jeder andere Miterbe auch beim örtlich zuständigen Amtsgericht beantragen, dass die Immobilie zwangsversteigert wird.

Wer kann an einer Teilungsversteigerung teilnehmen?

Jeder Bürger, der irgendein Interesse an der Immobilie hat, kann an der Teilungsversteigerung teilnehmen und selbst Gebote abgeben. Auch der Miterbe der Erbengemeinschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist, kann als Bieter auftreten. Wichtig ist lediglich, dass Sie Kenntnis vom Versteigerungstermin haben. Der Termin wird den Miterben vom Amtsgericht frühzeitig mitgeteilt oder an der Gerichtstafel im Amtsgericht ausgehängt.

Teils wird der Termin auch in regionalen Zeitungen veröffentlicht. Dort lesen Sie dann folgende Anzeige: „Frankfurt: Im Wege der Zwangsvollstreckung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft soll am 12.12.2018, 10 Uhr im Amtsgericht Frankfurt, Sitzungssaal 3, folgende Immobilie versteigert werden:. ….

Sie können sich am Terminstag dann in den Gerichtssaal setzen und sehen und hören, was passiert. Wenn Sie wollen, steigern Sie selbst mit. Möchten Sie nicht selbst am Termin teilnehmen, können Sie sich vertreten lassen, müssen aber eine notariell beglaubigte Vollmacht vorlegen.

Wie kommt man über eine Teilungsversteigerung günstig an eine Immobilie?

Wenn es heißt, „günstig“ an eine Immobilie zu kommen, müssen Sie wissen, welchen Verkehrswert das Objekt hat. Sie können den Verkehrswert ungefähr feststellen, wenn Sie vergleichbare Objekte heranziehen oder einen Makler befragen. Sie können natürlich auch das Sachverständigengutachten einsehen, das das Amtsgericht von Amts wegen eingeholt hat. Dem Gutachten entnehmen Sie die Festsetzung des Verkehrswertes durch den Sachverständigen. Sie finden Gutachten auch Hinweise, wie Sie die bauliche Substanz und den Marktwert der Immobilie einschätzen sollten.

Die Verkehrswerte sind erfahrungsgemäß eher niedrig angesetzt, um möglichst zu gewährleisten, dass die Immobilie wirklich genügend Interessenten findet. Im ersten Versteigerungstermin müssen Sie wenigstens ein Gebot von 7/10 des Verkehrswertes laut Gutachten abgeben. Findet sich kein ausreichendes Gebot, wird ein weiterer Versteigerungstermin angesetzt, in dem das Mindestgebot 5/10 betragen muss oder in Absprache mit der Erbengemeinschaft als Gläubigerin aufgehoben wird. Sollte es auch im zweiten Termin kein ausreichendes Gebot geben, gibt es in einem dritten Termin keine Wertgrenzen mehr. Sie könnten die Immobilie dann zu einem Spottpreis ersteigern.

Es obliegt Ihrer strategischen Einschätzung, ob und in welcher Höhe Sie in welchem Termin welche Gebote abgeben. Ihre Strategie hängt davon ab, wie das Interesse anderer Interessenten an der Immobilie ist und in welcher Höhe und mit welcher Intensität Gebote abgegeben werden. Um im Versteigerungstermin nicht ständig rechnen zu müssen und das Risiko einer Fehlkalkulation abzumildern, sollten Sie sich klare Grenzen setzen, welche Gebote Sie abgeben und wann ein Gebot unwirtschaftlich erscheint.

Als Bietinteressent müssen Sie vor dem Termin 10 % des im Gerichtsbeschluss festgesetzten Verkehrswertes der Immobilie als Sicherheit bei der Gerichtskasse hinterlegt haben.

Strategisch kann es vorteilhaft sein, wenn Sie vorher den Erbanteil eines anderen Miterben aufkaufen. So können Sie im Versteigerungstermin hohe Gebote abgeben, da Sie, falls Sie tatsächlich den Zuschlag erhalten, praktisch zum Teil an sich selbst als Miterben zahlen. Werden Sie dabei trotzdem überboten, profitieren Sie gleichfalls davon, dass ein höheres Gebot einen weitaus höheren Erlös erzielt, der in die Hände der Erbengemeinschaft fließt, an der Sie wiederum als Miterbe beteiligt sind. Natürlich sollten Sie sich klar sein, was Ihnen die Immobilie wert ist. Von Ihrem Gebot profitieren natürlich auch die anderen Miterben der Erbengemeinschaft. Je höher Ihr Gebot ausfällt, desto mehr Erlös fließt in den Nachlass.

Der Erlös aus dem Versteigerungsverfahren können die Miterben unter sich entsprechend ihrer Erbquoten aufteilen. Das Amtsgericht ist nicht dafür zuständig, den Erlös aufzuteilen. Können Sie sich wegen der Aufteilung nicht verständigen, muss das Amtsgericht den Betrag bei der Hinterlegungstelle des Gerichts hinterlegen. Um eine Verteilung zu erreichen, müssen Sie im ungünstigsten Fall die Verteilung einklagen.

Immobilienerwerb nach vorübergehender Einstellung der Teilungsversteigerung

Miterben haben die Möglichkeit, die Teilungsversteigerung auf Antrag innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Anordnung der Teilungsversteigerung einstweilen auf die Dauer von bis zu sechs Monaten einstellen zu lassen. Voraussetzung ist, dass der Antragsteller Gründe vorträgt, dass sich die Versteigerung verhindern lässt. Grund ist meist, dass ein Miterbe einen Kaufinteressenten an der Hand hat und ein freihändiger Verkauf der Immobilie möglich erscheint. In dieser Situation können Sie selbst auf den Plan treten und versuchen, die Immobilie selbst zu erwerben. Im Hinblick darauf, dass die Erbengemeinschaft die vielleicht wirtschaftlich nicht kalkulierbare Teilungsversteigerung vermeiden kann, könnten die Miterben durchaus bereit sein, auch ein günstiges Kaufangebot eines Interessenten (auch das eines Miterben) zu akzeptieren.

Welche Risiken bestehen beim Erwerb einer Immobilie in der Versteigerung?

Ist die Immobilie vermietet, treten Sie als Meistbietender in die bestehenden Mietverträge ein. Sie haben kein Sonderkündigungsrecht. Möchten Sie die Immobilie selbst bewohnen, können Sie Eigenbedarf geltend machen und das Mietverhältnis fristgemäß kündigen. Erhalten Sie aufgrund Ihres Gebots den Zuschlag, müssen Sie das Gebot innerhalb von etwa acht Wochen bezahlen. Ihre vorab geleistete Sicherheit wird angerechnet. Können Sie nicht zahlen, kann die Erbengemeinschaft gegen Sie zwangsweise vollstrecken und die Immobilie erneut zwangsversteigern lassen.

Praxis: Wie kann man Erbteile kaufen?

Um Erbteile zu kaufen, können Sie die Ankündigung von Teilungsversteigerungen in der Zeitung lesen oder die Gerichtstafel Ihres örtlichen Amtsgerichts in Augenschein nehmen. Sie können dann die Erben ausfindig machen und nach Kontaktaufnahme ein Angebot unterbreiten, einen bestimmten Erbanteil am Nachlass und damit an der Immobilie aufzukaufen. Teils gibt es im Internet auch spezielle Dienstleister, die gezielt Erbteile anbieten oder auch selbst aufkaufen. Sofern Sie selbst kaufen möchten, müssen Sie natürlich sehr genau recherchieren, welchen Wert und welche Werthaltigkeit der Nachlass hat. Ihr Angebot, einen Erbanteil aufkaufen zu wollen, hat für den Miterben den Vorteil, dass er schnell liquide ist und nicht darauf angewiesen bleibt, bis sich die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt hat. Im Ausgleich dafür, dass der Miterbe schnell Liquidität erhält, kann Ihr Angebot entsprechend günstig ausfallen. Für beide Parteien ist es eine Win-Win-Situation.