Alte Immobilien, große Sorgen: Lohnt sich der Verkauf oder ist Sanieren die bessere Wahl?

Ein Drittel aller Einfamilienhäuser in Deutschland wurde vor 1978 gebaut – in einer Zeit, als Energiestandards eher eine Laune als Gesetz waren. Heute stehen viele dieser Altbauten wie stille Rufer in der Nachbarschaft: charismatisch, aber marode. Ihre Eigentümer? Oft ratlos zwischen Denkmalschutz, Dämmpflicht und dem drohenden finanziellen Absturz. Was tun mit dem Familienhaus aus den 60ern – sanieren oder verkaufen? Tipps zur Entscheidungsfindung liefert dieser Artikel.

Sanieren im Blindflug – das gefährliche Spiel mit der Substanz

Risse im Mauerwerk. Asbestplatten auf dem Dach. Ein Heizkessel, der mehr Öl schluckt als ein Kreuzfahrtschiff. Alte Immobilien erzählen Geschichten – manchmal aber auch Horrorgeschichten. Was von außen wie ein solider Altbau wirkt, entpuppt sich hinter der Fassade nicht selten als Sanierungsalbtraum. Laut einer Erhebung der KfW scheitern rund 27 Prozent aller privaten Sanierungsprojekte an unerwarteten Kosten. Und dann? Bleiben halbfertige Baustellen, schwindende Rücklagen und das Gefühl, sich in den eigenen vier Wänden verrannt zu haben.

Der Markt reagiert deutlich. Immobiliengutachter berichten von einem wachsenden Misstrauen gegenüber Altbauten ohne umfassende Sanierungsnachweise. Auch Banken tun sich schwer, Finanzierungen für unsanierte Häuser zu bewilligen – zu hoch das Risiko, zu niedrig der Wiederverkaufswert. Wer also eine geerbte oder leerstehende Immobilie besitzt, steht oft vor einer unangenehmen Rechnung.

An dieser Stelle kann externe Expertise entscheidend sein. Die Schichtel & Partner Agentur etwa ist auf solche Problemfälle spezialisiert – sie bewerten nicht nur sachlich, sondern analysieren auch Marktpotenzial und sinnvolle Alternativen zum Sanierungsplan.

Gefühle sind schlechte Architekten

Die alte Eingangstür. Der verwitterte Apfelbaum im Garten. Der Ort, an dem man früher im Sommer barfuß durch den Rasen lief. Immobilien sind Erinnerungscontainer. Und genau das macht rationale Entscheidungen so schwer. Plötzlich geht es nicht mehr nur um Heizkosten oder Dämmwerte – sondern um Identität, Herkunft, vielleicht sogar Schuldgefühle.

Solche inneren Konflikte lähmen. Statt einer klaren Strategie dominieren Durchwurschteln und Aufschieben. Psychologen bestätigen: Der emotionale Wert eines Hauses wird oft deutlich überschätzt – besonders bei Erbschaften. Während man noch überlegt, ob man Omas Flurfliesen wirklich rausreißen darf, vergeht Zeit. Und Zeit ist bei Immobilien ein kostbares Gut.

Kühle Zahlen, klare Richtung

Denn: Der Markt dreht sich schnell. Zwischen 2021 und 2023 sind die Preise für unsanierte Häuser in ländlichen Regionen im Schnitt um 14 Prozent gefallen. Gleichzeitig steigen Baukosten weiter. Wer also emotional festhängt, verliert doppelt – an Zeit und an Wert. Ein nüchterner Blick auf Quadratmeterpreise, Energiebedarf und Vergleichsobjekte hilft, sich aus der emotionalen Umklammerung zu lösen.

Förderchaos, Baufrust, Budgetcrash

Eine Wärmepumpe ist kein Zauberstab. Und auch neue Fenster machen aus einem Altbau keinen Effizienztraum. Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand und die Kosten einer energetischen Sanierung. Fördermittel? Schön und gut – doch oft reichen sie gerade mal für die Planung. Was dann folgt, sind monatelange Baustellen, endlose Diskussionen mit Handwerkern und Kostensteigerungen, die sämtliche Reserven auffressen.

Besonders kritisch: Häuser mit veralteter Bausubstanz, die noch nach „alten Regeln“ errichtet wurden. In solchen Fällen greifen heutige Standards nicht – die Sanierung gleicht eher einer Operation am offenen Herzen. Jeder Schritt muss exakt geplant sein, jede Wand kann zur Überraschung werden. Das bedeutet: enorme Kostenunsicherheit.

Realistische Kalkulation statt Wunschdenken

Bausachverständige warnen: Wer eine Komplettsanierung plant, sollte mindestens 1.800 Euro pro Quadratmeter kalkulieren – exklusive unvorhergesehener Probleme. Für viele ist das schlicht nicht realistisch. Deshalb raten Architekten zunehmend zu einem ehrlichen Wirtschaftlichkeitscheck vor Beginn. Und der fällt oft ernüchternd aus: Abriss und Neubau sind in manchen Fällen die klügere – und am Ende sogar günstigere – Variante.