Immobilien-Teilverkauf: Was ist das, wie funktioniert es und wer profitiert davon?

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt – egal ob Einfamilienhaus oder auch Eigentumswohnung – und das Wohnobjekt zu Geld machen aber trotzdem auch weiterhin darin wohnen bleiben möchte, kann unter Umständen von dem sogenannten Immobilien-Teilverkauf profitieren. Dieses recht spezielle und bereits schon seit dem Jahr 2018 existierende Finanzierungsmodell ermöglicht es dem Eigentümer nur einen gewissen Anteil der Immobilie zu veräußern, ohne direkt das gesamte Objekt verkaufen zu müssen.

Doch was auf den ersten Blick nach einem recht verführerischen und attraktiven Angebot aussieht, sollte vor dem Vertragsabschluss in jedem Fall etwas genauer unter die Lupe genommen werden: Wie funktioniert das System genau? Wie läuft das Ganze ab? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Und für wen lohnt sich ein solcher Teilverkauf tatsächlich am meisten?

Die eigene Immobilie zu Geld machen – was bis vor kurzer Zeit effektiv gesehen nur durch einen Verkauf (und somit den Verlust) des Objektes oder mithilfe einer teuren Hypothek möglich war, lässt sich bereits schon seit einigen Jahren auch auf einem anderen Weg erreichen: durch den sogenannten Teilverkauf.

Dieser ermöglicht es dem Eigentümer der Immobilie auch weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben und nur einen gewissen Anteil des Objektes (in der Regel bis zu 50 Prozent) zu verkaufen. Somit behält der Besitzer nicht nur den Löwenanteil, sondern gleichzeitig auch alle Rechte und Pflichten, die mit der betreffenden Immobilie einhergehen.

Und damit der Eigentümer dabei auch rechtlich auf der sicheren Seite ist, wird der Teilverkauf durch ein notariell beglaubigtes Nießbrauchrecht abgesichert, was ihm nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht, sondern gleichzeitig auch die uneingeschränkte wirtschaftliche Nutzung (um beispielsweise die Wohneinheiten samt Garage vermieten zu können) garantiert. Doch damit der Teilverkauf möglichst problemlos über die Bühne gehen und der Eigentümer auch tatsächlich davon profitieren kann, sollte man einige wichtige Faktoren beachten. Welche das sind, wie der Verkauf grundsätzlich abläuft und warum dieses System nicht etwa nur in Großstädten funktioniert, zeigen wir anhand des nun folgenden Beispiels.

Immobilien-Teilverkauf in Hameln: Der allgemeine Ablauf und die möglichen Fallstricke

Vorab sei gesagt, dass sich der nun folgende, beispielhafte Ablauf grundsätzlich auf einen Großteil der Anbieter und Interessenten, sowie auch auf die meisten Regionen in Deutschland anwenden lässt. Für unser Beispiel begeben wir uns nach Niedersachsen, in die bekannte Stadt des Rattenfängers. Dort wohnt ein gewisser Herr Mustermann, seines Zeichens Pensionär und interessiert an einem Immobilien-Teilverkauf in Hameln, um seine Rente aufzubessern. Im ersten Schritt nimmt Herr Mustermann mit einem der zahlreichen Anbieter vor Ort Kontakt auf, um in einem Vorabgespräch herausfinden, ob ein Teilverkauf seines Hauses überhaupt möglich ist.

Im nächsten Schritt gilt es dann festzulegen, wie hoch der zu verkaufende Anteil überhaupt sein soll. Gut zu wissen: Grundsätzlich sind hier bis zu 50 Prozent möglich. Allerdings setzten die meisten Anbieter einen Mindestauszahlungsbetrag von rund 100.000 Euro voraus. Sprich: Wenn die Immobilie von Herrn Mustermann im Rahmen der Wertermittlung durch einen unabhängigen Gutachter auf weniger als 200.000 Euro geschätzt wird, ist ein Teilverkauf in der Regel gar nicht erst möglich.

Das Alter des Eigentümers spielt ebenfalls eine wichtige Rolle, da die meisten Anbieter ein Mindestalter von 50 beziehungsweise 60 Plus für einen solchen Teilverkauf voraussetzen. Daher sind es vor allem Menschen im Rentenalter – wie der an einem Teilverkauf interessierte Herr Mustermann – die ihre Altersvorsorge durch ein solches Modell aufbessern wollen. Ebenso sollte die betreffende Immobilie optimalerweise komplett abbezahlt und somit lastenfrei sein.

Sofern alle genannten Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Käufer nun ein verbindliches Angebot abgeben. Abschließend wird dann ein gemeinsamer Termin bei einem Notar vereinbart und im Anschluss daran der zuvor vereinbarte Betrag an Herrn Mustermann ausgezahlt. Grundsätzlich also eine recht unkomplizierte und sichere Möglichkeit, das in der Immobilie gebundene Vermögen nutzen zu können. Allerdings gibt es da noch die sogenannte monatliche Nutzungsgebühr.

Die (potentielle) Kehrseite des Teilverkaufs 

Ähnlich wie bei vielen anderen Dienstleitungen, verlangt auch der Anbieter eines Immobilien-Teilverkaufs eine Gebühr, die für eine zuvor bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben wird und monatlich entrichtet werden muss. Die Höhe dieses Nutzungsentgelts kann je nach Anbieter zum Teil sehr deutlich variieren, jedoch gilt in der Regel: Je größer der verkaufte Anteil und je wertvoller die Immobilie, desto höher die monatlichen Kosten. Wenn das Objekt nun also beispielsweise auf 300.000 Euro geschätzt wird und der Eigentümer 35 Prozent daran verkauft, werden ihm dementsprechend 105.000 Euro ausgezahlt. Die monatliche Gebühr liegt dann bei etwa 200 bis 275 Euro. Darüber hinaus muss der Eigentümer auch weiterhin für sämtliche Neben-, Instandhaltungs- und Sanierungskosten aufkommen.

Ein weiteres Manko: Wer seine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt komplett an eine dritte Partei verkaufen möchte, muss mit einer sogenannten Abwicklungs- respektive Servicevergütung rechnen, die an den Teilverkauf-Anbieter entrichtet werden muss und fünf bis sechs Prozent des Verkaufspreises ausmachen kann. Und da der Eigentümer zuvor ja bereits schon 35 Prozent an seiner Immobilie verkauft hat, bekäme er demzufolge auch nur 65 Prozent des Verkaufserlöses.

Dementsprechend lohnt sich ein solcher Immobilien-Teilverkauf vor allem für Menschen im Rentenalter, die Kapital benötigen, ihr Eigenheim dafür jedoch nicht komplett aufgeben möchten. Abschließend sei noch gesagt, dass, sollte es Erben geben, diese im Erbfall ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Teil der Immobilie erhalten. Aufgrund einer eventuellen Wertsteigerung kann es jedoch sein, dass die Erben mehr dafür bezahlen müssen, als der Verkauf vorher eingebracht hat.