Die Erbpacht heute

Der Begriff Erbpacht existiert seit dem Beginn des 20. Jahrhunderts nicht mehr in Deutschland, sondern wird nur als Synonym für das Erbbaurecht benutzt. Denn im Gegensatz zur Erbpacht wird das Erbbaurecht nur, für einen gewissen Zeitraum vergeben und meistens beträgt diese 99 Jahre. Und in dieser Zeit hat der Erbbauberechtigte das Nutzungsrecht am Grundstück und darf dies auch bebauen. Dafür muss der Erbberechtigte einen Erbbauzins bezahlen – und dieser wird sehr oft an die wirtschaftliche Lage angepasst. Das heißt: dass während der Laufzeit der Erbpacht durchaus erhöht werden kann.

Was – wenn das Erbbaurecht abläuft

Irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Laufzeit abläuft und das Erbbaurecht erlischt. Wünscht der Erbbauberichtigte eine Verlängerung, sollte er dies frühzeitig mit dem Eigentümer des Grundstücks besprechen. Denn eine Verlängerung muss immer vor dem Ablauf des Erbbaurechts im Grundbuchamt eingetragen werden. Nach dem Zeitablauf der sogenannten Erbpacht ist eine Verlängerung nicht mehr möglich.

Einen Anspruch für eine Verlängerung der Erbpacht hat der Erbbauberechtigte nur dann, wenn dies bei dem Vertragsabschluss ausdrücklich vereinbart wurde. Einen generellen Rechtsanspruch auf eine Verlängerung eines Erbbaurechts hat der Grundstücksnutzer nicht. Aber er hat ein Vorrecht auf einen Vertragsabschluss, wenn das Grundstück weiterhin als Erbbaugrundstück genutzt werden soll.

Läuft der Pachtvertrag aus, geht das Grundstück in den Besitz des Eigentümers über – samt mit dem darauf errichteten Haus. Als Ausgleich erhält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung, die vereinbart war. Diese liegt bei circa zwei Dritteln des allgemeinen Wertes. Daher ist es wichtig bei einem Vertragsabschluss, die Höhe der Entschädigung klar im Vertrag zu vereinbaren.

Wichtig ist, dass der Grundstückseigentümer seine Pflicht zur Zahlung einer Entschädigung abwenden kann und lediglich vor Ablauf eine Vertragsverlängerung des Erbbaurechts anbietet. Schlägt der Nutzer des Grundstückes dieses Angebot aus – erlischt der Anspruch auf Entschädigung.

Wenn sich aber der Nutzer während der Vertragslaufzeit des Erbbaurechts nicht an seine Vereinbarungen hält – kann der Vertrag vorzeitig beendet werden und der sogenannte Heimfall kann eintreten.

Die Stolpersteine – bei einem Erbbauabschluss

• Da der Grundstückseigentümer in der Regel eine Anpassungsklausel für den Erbpachtzins verlangt, darf dieser laut Paragraf 9 a der Erbbaurechtsverordnung nicht über die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen.
• Bei der Festschreibung der Nutzung und Art des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück – ob es steht oder erst errichtet wird, sollte der Vertrag Flexibilität haben.
• Wie bei einem normalen Grundstückskauf gehen die öffentlichen Lasten auf den Erbbauberechtigten über. Und daher sollte der Vertrag genau fixieren – wer welche Lasten bis zu welchem Zeitpunkt trägt.
• Vorsicht ist auch geboten, die den Erbbauberechtigten verpflichtet das Grundstück zu kaufen. Daher ist es wichtig immer auf Fristen zu bestehen, wie zum Beispiel für eine Ankaufsverpflichtung. Außerdem sollte der Ausgangswert des Erbbaugrundstücks festgeschrieben werden.

Das Vorkaufsrecht Erbbaugrundstück ist möglich

In der Regel bei einem Erbbaurecht der sogenannten Erbpacht gestehen sich beide Parteien ein gegenseitiges Vorkaufsrecht zu. Aber einen Anspruch auf günstigere Konditionen hat der Nutzer des Grundstücks nicht. Denn hier gelten die allgemeinen Regeln vom Angebot, Verhandlungsgeschick und Nachfrage. Aber meistens haben die Grundstückseigentümer sowieso kein Interesse am Verkauf des Grundstücks.

Ist aber der Eigentümer des Erbbaurechts-Grundstücks eine Stiftung, ist das Grundstück in aller Regel ein Teil von der Stiftung – und ist somit unverkäuflich.

Für alle die sich für ein Erbbaurecht-Grundstück entscheiden ist der Vergleich zum monatlichen Hypothekenzins die Pacht gegenüber einem kreditfinanzierten Kauf deutlich günstiger. Somit öffnet sich auch für Bauherren, mit einer bescheidenen finanziellen Ausstattung ein Weg in das eigene Eigenheim.

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